Befristung des Mietvertrages – Rückdatierung des Beginns?
Sachverhalt: Die Beklagte ist die Eigentümerin der streitgegenständlichen Wohnung, die Klägerin Mieterin jener Wohnung. Die Beklagte erwarb die Wohnung im Jahr 2010. Zu diesem Zeitpunkt bestand bereits ein befristeter Mietvertrag mit der Klägerin. In der Folge wurde der Mietvertrag mündlich um drei Jahre verlängert. Im Jahr 2013 beschloss man, einen schriftlichen Mietvertrag abzuschließen. Am 19. März 2013 unterfertigten die Parteien den Mietvertrag, darin wurde ua vereinbart, dass das Mietverhältnis am 1. März 2013 beginnen und am 28. Februar 2016 enden sollte. Die Klägerin begehrte die Feststellung, dass ein unbefristetes Mietverhältnis vorliegt, weil wegen der Rückdatierung die Befristung unwirksam wäre. Der OGH wies die Klage ab.
Entscheidung: Mietwohnungen fallen typischerweise in den sogenannten Voll- bzw Teilanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes. Für solche Mietwohnungen muss die Dauer eines befristeten Mietverhältnisses zumindest drei Jahre betragen. Bei kürzeren Befristungen gilt das Mietverhältnis als unbefristet abgeschlossen. Im konkreten Fall wurde der Vertrag erst schriftlich am 19. März 2013 abgeschlossen, weshalb eine Befristung bis Ende Februar 2016 grundsätzlich weniger als drei Jahre betragen würde.
Der OGH führte jedoch aus, dass im konkreten Fall das tatsächlich übereinstimmende Verständnis der Parteien – auch entgegen der förmlich festgehaltenen Erklärung im Vertrag – entscheidend ist und der Mietvertrag daher dem wahren Willen der Parteien folgend mit 1. März 2013 als abgeschlossen gilt. Eine unzulässige Verkürzung der Befristung lässt sich aus der Rückdatierung nicht ableiten, zumal die Mieterin ja tatsächlich bereits vor dem 19. März 2013 in der Wohnung gelebt hat und damit der Schutzzweck des MRG nicht umgangen wurde. Die Klage wurde daher abgewiesen.
OGH 24.1.2018, 7 Ob 201/17k
Zur Verfügung gestellt von Rechtsanwälte Andréewitch & Simon, Wien.