Mag. Albert Zauner von Zauner Schachermayr Koller & Partner in Linz hat die häufige Rechtsfragen aus der Beratungspraxis zusammengefasst und für das forum.ksv kurz und kompakt beantwortet. Dieses Mal geht es um das Mietrechtsgesetz, die Frage der Zahlungsminderung und der Umgang mit Räumungsklagen.
Welche gesetzlichen Grundlagen gelten für ein Mietverhältnis?
Ein Mietvertrag unterliegt grundsätzlich dem Mietrechtsgesetz (MRG), solange nicht eine der gesetzlichen Ausnahmen vorliegt. Gänzlich vom MRG ausgenommen ist insbesondere die Anmietung eines Geschäftsraums für maximal sechs Monate oder in einem Gebäude mit maximal zwei selbstständig vermietbaren Objekten; teilweise vom MRG ausgenommen sind (auch vom Bauzeitpunkt abhängig) Mietobjekte in gefördert errichteten Gebäuden oder an denen Wohnungseigentum besteht oder in einem Wirtschaftspark. Im Umfang dieser MRG-Ausnahmen gelten die bestandrechtlichen Bestimmungen des Allgemeinen Bürgerlichen Gesetzbuchs (ABGB), die allerdings dem Vermieter einen großen Freiraum bieten.
Sie können das angemietete Geschäftslokal nicht nutzen, wie stillschweigend vorausgesetzt oder ausdrücklich vereinbart?
Dass bautechnische Mängel im eigenen Mietobjekt wie etwa Feuchtigkeitseintritt oder Heizungsausfall den Mieter berechtigen, den Mietzins zu mindern, erscheint hinlänglich bekannt. Gleiches gilt aber auch, wenn etwa ein Umbau in anderen Teilen des Gebäudes oder (auch ohne Einfluss des Bestandgebers) eine Großbaustelle nebenan die Kundenfrequenz beeinträchtigen oder wenn der Bestandgeber gar ein anderes Objekt im gleichen Gebäude an einen Konkurrenten vermietet und dadurch ein Umsatzrückgang eintritt. Das Recht auf Mietzinsminderung ist unverzichtbar und gilt unabhängig davon, ob der Bestandvertrag dem MRG unterliegt oder nicht.
Ab wann und in welchem Ausmaß kann gemindert werden?
Wichtig ist in allen Fällen, den konkreten Mangel zu rügen und den Vermieter nachweisbar aufzufordern, den Missstand zu beheben. Erst wenn dem nicht in angemessener Frist nachgekommen wird, können die Zahlungen reduziert werden, und zwar in jenem Ausmaß, in dem die Benützbarkeit gemindert ist, was im Streitfall durch einen (Liegenschafts-)Sachverständigen zu beurteilen ist. Wenn sich gänzlich unbenützbare Teile von den vertragsgemäß benützbaren Teilen flächenmäßig abgrenzen lassen, ist dies einfach errechnet. Für jene häufigen Fälle, wo ein Mangel zwar das gesamte Bestandobjekt betrifft, allerdings die Benützbarkeit nicht völlig aufgehoben, sondern (nur) eingeschränkt ist, gibt es einen aus einer Vielzahl von (Gerichts-)Einzelfällen ableitbaren „Katalog“ (z. B. Minderung bei störendem Baulärm 25 %). Diese Minderung betrifft alle Zahlungspflichten, erstreckt sich also auf Mietzins und Betriebskosten, und kann sogar 100 % umfassen (z. B. bei Unmöglichkeit des Geschäftsbetriebs in einem Café aufgrund eklatanter Sicherheitsmängel der elektrischen Anlage).
Kann rückwirkend gemindert werden?
Das Minderungsrecht besteht im Regelfall nur pro futuro, bereits geleistete Zahlungen können daher nicht aus diesem Rechtsgrund zurückgefordert werden. Anderes gilt etwa, wenn schon anlässlich der Zahlung eine Mietzinsminderung (wegen bereits vorher oder spätestens zeitgleich gerügter Mängel) vorbehalten wurde.
Wann droht eine Räumungsklage wegen Mietzinsrückstand?
Wenn etwa der Mangel bei der Anmietung bereits bekannt war, vom Mieter selbst verschuldet wurde, trotz Kenntnis monatelang ohne Rüge hingenommen oder seine Behebung vom Mieter verhindert wurde, erfolgt eine etwaige Minderung gänzlich zu Unrecht. Dann könnte der Mietzinsrückstand vom Vermieter als Kündigungsgrund herangezogen werden. Trifft den Mieter am Zahlungsrückstand aber kein grobes Verschulden und wird ein Rückstand vor Abschluss des Prozesses nachbezahlt, wäre eine Räumungsklage abzuweisen. Ein solcher Umstand liegt insbesondere dann vor, wenn das Ausmaß der Minderung für den Mieter nicht verlässlich beurteilbar ist (was meistens der Fall sein wird) und erst vom Sachverständigen im Gerichtsverfahren geklärt wird (z. B. Minderung um 50 %, laut späterem SV-Gutachten Minderung nur um 30 % angemessen, daher Nachzahlungspflicht 20 %). Für die Art und das Ausmaß der Beeinträchtigung ist der Mieter beweispflichtig; es sollte daher eine ausreichende, auch den relevanten Zeitpunkt bzw. Zeitraum enthaltende Dokumentation der Mängel erfolgen.
Zauner Schachermayr Koller & Partner in Linz (www.ra-zsk.at)
Aus dem KSV1870 Magazin forum.ksv - Ausgabe 3/2023.
