Nachdem im vergangenen Sommer neue Vergabekriterien für Immobilienkredite in Österreich eingeführt wurden, tritt mit 1. Juli 2023 auch das „Bestellerprinzip“ in Kraft.
Text: Michael Pavlik, Geschäftsführer FINcredible GmbH
Die heimische Immobilienbranche befindet sich im Umbruch. Nicht nur, dass die Zinsen seit geraumer Zeit wieder steigen, so gelten seit Sommer 2022 auch strengere Vergabekriterien der Österreichische Nationalbank für Immobilienkredite. Und ab 1. Juli 2023 tritt in Österreich die nächste Regelung in Kraft, die für den heimischen Immobiliensektor wesentlich ist: das sogenannte Bestellerprinzip. Was in Norwegen, Belgien, Deutschland und in den Niederlanden schon seit längerer Zeit gilt, wird nun auch in Österreich eingeführt. Aber was ist das Bestellerprinzip und was bedeutet das neue Gesetz für Mieter, Vermieter und Makler?
Das Bestellerprinzip kurz zusammengefasst
Das Bestellerprinzip bedeutet nichts anderes, als dass der Auftraggeber die Maklerkosten zu tragen hat. Andersrum: Wer einen Makler beauftragt, bezahlt ihn auch. Egal, ob es sich um den Vermieter oder den potenziellen Mieter handelt.
Welche Änderungen bringt das Bestellerprinzip mit sich?
In Österreich ist die Höhe der Maklerprovision in der Immobilienverordnung detailliert geregelt. Makler treten hierbei als Doppelmakler auf, das bedeutet, im Auftrag von Mieter und Vermieter. Nach dieser Regelung sollte die Provision von beiden Seiten getragen werden. Das ist jedoch nicht immer so. In den meisten Fällen wird der Makler vom Vermieter beauftragt und die Provision an den Mieter weitergegeben. Diese beträgt per Gesetz zwei Bruttomonatsmieten inklusive Umsatzsteuer. Ab Mitte 2023 gestaltet sich die Situation nun anders: In Zukunft darf nur eine Provision verlangt werden, wenn der Mieter aktiv an einen Makler herantritt und eine Vermittlungsprovision vereinbart hat. Weiters darf bei Mietwohnungen, die per Aushang inseriert werden, keine Vermittlungsprovision verlangt werden. Die Kombination von Makler und Hausverwaltung wird in Zukunft somit nicht mehr erlaubt sein.
Auswirkungen für Mieter
Für die Mieter bedeutet das Bestellerprinzip eine finanzielle Entlastung bei der Wohnungssuche. In Zukunft sind vom Mieter nur noch die Kautionskosten zu tragen. Jedoch ist zu befürchten, dass die Auswahl an Wohnungen im Netz dadurch kleiner werden wird, da Immobilien vermutlich vermehrt auf privatem Wege vermittelt werden. Des Weiteren haben Makler die Funktion, zukünftige Mieter über ihre Rechte und Pflichten aufzuklären.
Auswirkungen für Vermieter
Auf den ersten Blick ist die neue Regelung für die Vermieter ein großer Nachteil, da sie in den meisten Fällen die Erstauftraggeber des Maklers sind, und somit im Regelfall die Kosten zu tragen haben. Eine Alternative wäre, die Immobilien selbst zu vermitteln, was jedoch vermehrte Risiken und einen deutlich erhöhten Aufwand mit sich bringt. Denn Immobilienmakler sind nicht nur für Besichtigungen zuständig, sondern sie übernehmen im Vorfeld auch das Inserieren der Immobilie, setzen Mietverträge auf und treffen eine Vorauswahl. Tätigkeiten, die dann der Vermieter selbst erledigen müsste, was einen hohen Zeitaufwand mit sich bringen würde.
Auswirkungen für Immobilienmakler
Für die Immobilienmakler ändert sich zunächst nicht viel. Sie handeln wie bisher auch im Interesse ihres Auftraggebers. Für sie wird es jedoch wichtiger denn je sein, die eigene Leistung stärker hervorzuheben und transparent darzulegen, um ihrem Auftraggeber den Nutzen der eigenen Tätigkeit zu veranschaulichen, um das damit verbundene Honorar zu argumentieren.
Durch PSD2 und Open Banking als Immobilienmakler effizienter werden
Neue Regelungen bieten immer auch die Chance, die eigenen Arbeitsmethoden zu überdenken, sie an die neuen Gegebenheiten anzupassen und effizienter zu gestalten. Gerade in Zeiten einer drohenden Überhitzung des Immobilienmarktes und stärkerer Reglements in der Kreditvergabe gilt es, sich als Vermieter abzusichern. Hinzu kommen die generellen Preissteigerungen der vergangenen Monate, die durchaus auch Einfluss auf die Immobiliennachfrage nehmen könnten. Für Vermieter ist es somit entscheidender denn je, sich doppelt und dreifach abzusichern und einen Mieter zu finden, der auch in der aktuellen Situation in der Lage ist, die Kosten kontinuierlich zu begleichen. Um unter den vielen Kandidaten den richtigen Mieter zu finden, braucht es daher objektive Entscheidungsgrundlagen – eine solche kann eine Bonitätsauskunft sein. Dadurch kann der Vermieter bzw. Makler die Anzahl potenzieller Mieter frühzeitig minimieren. Um das bestmögliche Ergebnis zu erzielen, sollte vorab zwischen Vermieter und Makler definiert werden, anhand welcher Kriterien die Immobilienvergabe erfolgen soll. Wenn zudem die Bonitätsprüfung direkt beim Besichtigungstermin über die Bühne gehen soll, kann dies mithilfe einer „Open Banking“-Lösung erfolgen – dazu braucht es die explizite Zustimmung des Interessenten selbst. Eine solche Lösung bietet die FINcredible GmbH an und ergänzt damit das vielfältige Angebot an Bonitätsinformationen des KSV1870. Diese Prüfung dient als Entscheidungshilfe, die richtige Person für die Immobilie zu finden. Gleichzeitig erhält der Mieter eine objektive Information, ob er sich die gewünschte Immobilie überhaupt leisten kann. Darüber hinaus können die gewonnen Erkenntnisse im Anschluss direkt an die Hausbank zur Angebotserstellung für das Darlehen übermittelt werden.
